archiefvorig nr.lopend nr.

Nummer 19
Jaargang 17
17 september 2020
Nummer 20 verschijnt op
1 oktober 2020
Beschouwingen > In de polder delen printen terug
De dolgedraaide woningmarkt Arie de Jong

1717BS WoningDe Nederlandse woningmarkt is al jarenlang uit het lood en het lijkt wel of het elk jaar erger wordt.
Helaas is de woningmarkt weinig dynamisch. Zelfs als vanaf vandaag alleen verstandige dingen zouden gebeuren (vooral door de overheid), dan duurt het nog jaren voordat je duidelijke verbeteringen ziet. En helemaal goed kan het nooit worden, want er zijn voortdurend prikkels, sommige onverwacht en sommige zelfs ongedacht, die opgevangen moeten worden. Voorbeeld: de kunstmatig lage rente op leningen heeft een prijsopdrijvend effect bij de waardebepaling van woningen. Niemand kon een jaar of tien geleden bedenken dat nu al jarenlang die rente idioot laag is.

Allerlei organisaties die opereren op de woningmarkt roeren zich samen: als je flink wil bouwen dan moet het Rijk gemeenten helpen bij het ontwikkelen van bouwlocaties. Klopt. Recent is geraamd dat je, om de woningmarkt in Nederland weer in evenwicht te brengen, in de komende 10 jaar ongeveer 850.000 nieuwe woningen moet realiseren. Klopt ook en is niet gemakkelijk nu de woningbouwproductie daar ver onder zit, zo’n 50 tot 60.000 per jaar. Allemaal macrogegevens, het is in het echt veel ingewikkelder.

Dé woningmarkt bestaat niet! Het is een optelsom van deelmarkten die elkaar overlappen en invloed op elkaar uitoefenen. Je kunt er een boek over schrijven, maar ik beperk me tot een paar deelmarkten (en de opmerkelijke zaken die maken dat die deelmarkt uit het lood is). Ik sluit af met de moedeloze constatering dat de Nederlandse overheid er al jaren niets van bakt en dat het mijn vertrouwen in de kwaliteit van de politici en de politieke besluitvorming bepaald geen impuls heeft gegeven.

Laten we beginnen met de deelmarkt van het eigen woningbezit.
Die is in de afgelopen halve eeuw als kool gegroeid. Ik herinner me nog uit mijn deelname aan het schrijven van de ‘Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig’, de beleidsnota van Enneüs Heerma (1989), dat ik met hem sprak over zijn streven om het eigen woningbezit in Nederland in vijf jaar tijd op meer dan 50% te brengen. Ik lachte hem een beetje uit, want al jarenlang steeg het eigen woningbezit elk jaar ongeveer 0,5 procentpunt en we zaten al op ongeveer 48%. ‘Met twee vingers in de neus’, voegde ik hem toe, ‘zulke beloftes stellen niets voor!’ Ik kreeg weer eens een lesje politiek, want dat wist Enneüs zelf ook wel, maar een politicus die een belofte weet waar te maken: wat wil je nog meer?

Hoe dan ook, die stijging is jaar op jaar doorgegaan. Volgens het CBS is onze woningvoorraad in 2019 7.814.912 woningen groot. Daarvan zijn er 4.487.894 koopwoningen. Dat is 57,4% van de woningvoorraad. Elk jaar stijgt het aandeel nog, maar niet meer zo snel als 30 jaar geleden.
Waarom wil het grootste deel van de mensen een eigen woning? Het is prettig zelf de baas te zijn over je huis en te kunnen bepalen hoe je vindt dat het er allemaal uit moet zien. Meestal is het ook goedkoper, per saldo: het kapitaal dat je er in stopt, komt bijna altijd weer terug bij verkoop, meestal met winst.
Terzijde: het gekke is, dat wie op een sociale huurwoning is aangewezen (want geen vermogen en onvoldoende inkomen) uiteindelijk duurder uit is, uiteraard bij een geheel vergelijkbare woning. Dat laatste zeg ik er maar bij, want het overgrote deel van de sociale huurwoningen is kleiner, heeft een mindere uitrusting, heeft een minder goede locatie dan koopwoningen.

Je zou zeggen: naar koopwoningen is er vraag, dus waarom worden ze niet genoeg gebouwd? Dat is een kwestie van marktwerking. Door het tekort is de vraagprijs hoog. Projectontwikkelaars die nieuwe koopwoningen bouwen pakken de winst en houden die woningen ook niet goedkoop. Iedereen die al een koopwoning heeft, maar ook makelaars en projectontwikkelaars, hebben belang bij een hoge prijs en dus bij het vasthouden van schaarste. Het is dus een probleem voor de nieuwe toetreders, want wie eenmaal in een koopwoning zit, heeft verder geen last van de gestegen marktprijs.

Eind jaren ’60 van de vorige eeuw is ingevoerd dat de hypotheekrente afgetrokken kon worden van het belastbaar inkomen. Hoe meer betaalde rente, hoe meer belastingaftrek! Dat was een stimulans voor het eigen woningbezit, een wens bij de confessionele partijen en de VVD. In die tijd gingen progressieve partijen, zoals de PvdA, nog voluit voor (sociale) huurwoningen en de huurders. Toen het eigen woningbezit toenam en de middeninkomens dominant werden in de bevolking (en dus bij het electoraat), werd ook die partij voorstander van eigen woningbezit. De aftrekbaarheid van hypotheekrente heeft helaas een opdrijvend effect gehad op de prijs van koopwoningen. Dat vergroot de starheid van het systeem, want je jaagt iedereen tegen je in het harnas als je er een einde aan wilt maken. En door die hoge prijs stagneert die markt. Men zit gevangen in de eigen ‘logica’.

Dan de huurmarkt. Die kun je verdelen in de sociale huurwoningen en de ‘overige huurwoningen’, die laatste vooral in bezit van commerciële verhuurders.
De woningcorporaties zijn eigenaar van de sociale huurwoningen. Woningcorporaties komen voort uit de Woningwet, hebben geen winstoogmerk en richten zich op de verhuur van sociale huurwoningen. Al jaren stagneert het aantal sociale huurwoningen op ruim 2 miljoen. Het CBS noteerde in 2019 een bezit van de corporaties van 2.295.414 woningen, maar dat zijn niet alleen sociale huurwoningen: een deel zit in de ‘vrije sector’. Hoewel er al 25 jaar geen subsidie gaat naar de woningcorporaties, denken veel mensen, maar helaas ook veel journalisten en politici, dat het wel zo is. En dus denken ze dat ze de baas kunnen spelen over de woningcorporaties en allerlei regeltjes kunnen bedenken. Meer nog, om ze extra belasting te laten betalen (de verhuurdersheffing), een absurde en buitengewoon schadelijke heffing. Resultaat: woningcorporaties bouwen al jaren veel te weinig nieuwe woningen. Ze lijden er namelijk flink verlies op en uit wiens zak moet dat betaald worden? Uit de zak van de zittende huurders.

Vooral in de Randstad en de grote steden buiten de Randstad zijn de koopwoningen duur, maar krijg je alleen een sociale huurwoning als je een inkomen beneden ongeveer modaal hebt. Rampzalig voor de mensen met een huishoudinkomen tussen modaal en twee maal modaal. Je kunt niet kopen en je mag niet huren. Voor die categorie is er de vrije huur, maar die sector is niet groot en de huren hoog. Woningcorporaties bouwden vroeger ook in die categorie, met redelijke huren want ze mogen geen winst maken. Maar nu mogen ze dat soort woningen niet meer bouwen.

Er valt nog veel meer over te vertellen, maar wat duidelijk is: alle regeltjes, fiscale grappen en wat je nog meer kunt bedenken, dat moet allemaal tegen het licht gehouden worden en de absurde onderdelen moeten er subiet uit. Anders wordt het nooit wat met de woningmarkt en blijft iedereen klagen.

Ik had beloofd te eindigen met de verzuchting, dat de Nederlandse overheid er al jaren niets van bakt en dat het mijn vertrouwen in de kwaliteit van de politici en de politieke besluitvorming bepaald geen impuls heeft gegeven. Waarvan acte.

--------
Het plaatje is van Freek de Vries Lentsch


© 2020 Arie de Jong meer Arie de Jong - meer "In de polder" -
Beschouwingen > In de polder
De dolgedraaide woningmarkt Arie de Jong
1717BS WoningDe Nederlandse woningmarkt is al jarenlang uit het lood en het lijkt wel of het elk jaar erger wordt.
Helaas is de woningmarkt weinig dynamisch. Zelfs als vanaf vandaag alleen verstandige dingen zouden gebeuren (vooral door de overheid), dan duurt het nog jaren voordat je duidelijke verbeteringen ziet. En helemaal goed kan het nooit worden, want er zijn voortdurend prikkels, sommige onverwacht en sommige zelfs ongedacht, die opgevangen moeten worden. Voorbeeld: de kunstmatig lage rente op leningen heeft een prijsopdrijvend effect bij de waardebepaling van woningen. Niemand kon een jaar of tien geleden bedenken dat nu al jarenlang die rente idioot laag is.

Allerlei organisaties die opereren op de woningmarkt roeren zich samen: als je flink wil bouwen dan moet het Rijk gemeenten helpen bij het ontwikkelen van bouwlocaties. Klopt. Recent is geraamd dat je, om de woningmarkt in Nederland weer in evenwicht te brengen, in de komende 10 jaar ongeveer 850.000 nieuwe woningen moet realiseren. Klopt ook en is niet gemakkelijk nu de woningbouwproductie daar ver onder zit, zo’n 50 tot 60.000 per jaar. Allemaal macrogegevens, het is in het echt veel ingewikkelder.

Dé woningmarkt bestaat niet! Het is een optelsom van deelmarkten die elkaar overlappen en invloed op elkaar uitoefenen. Je kunt er een boek over schrijven, maar ik beperk me tot een paar deelmarkten (en de opmerkelijke zaken die maken dat die deelmarkt uit het lood is). Ik sluit af met de moedeloze constatering dat de Nederlandse overheid er al jaren niets van bakt en dat het mijn vertrouwen in de kwaliteit van de politici en de politieke besluitvorming bepaald geen impuls heeft gegeven.

Laten we beginnen met de deelmarkt van het eigen woningbezit.
Die is in de afgelopen halve eeuw als kool gegroeid. Ik herinner me nog uit mijn deelname aan het schrijven van de ‘Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig’, de beleidsnota van Enneüs Heerma (1989), dat ik met hem sprak over zijn streven om het eigen woningbezit in Nederland in vijf jaar tijd op meer dan 50% te brengen. Ik lachte hem een beetje uit, want al jarenlang steeg het eigen woningbezit elk jaar ongeveer 0,5 procentpunt en we zaten al op ongeveer 48%. ‘Met twee vingers in de neus’, voegde ik hem toe, ‘zulke beloftes stellen niets voor!’ Ik kreeg weer eens een lesje politiek, want dat wist Enneüs zelf ook wel, maar een politicus die een belofte weet waar te maken: wat wil je nog meer?

Hoe dan ook, die stijging is jaar op jaar doorgegaan. Volgens het CBS is onze woningvoorraad in 2019 7.814.912 woningen groot. Daarvan zijn er 4.487.894 koopwoningen. Dat is 57,4% van de woningvoorraad. Elk jaar stijgt het aandeel nog, maar niet meer zo snel als 30 jaar geleden.
Waarom wil het grootste deel van de mensen een eigen woning? Het is prettig zelf de baas te zijn over je huis en te kunnen bepalen hoe je vindt dat het er allemaal uit moet zien. Meestal is het ook goedkoper, per saldo: het kapitaal dat je er in stopt, komt bijna altijd weer terug bij verkoop, meestal met winst.
Terzijde: het gekke is, dat wie op een sociale huurwoning is aangewezen (want geen vermogen en onvoldoende inkomen) uiteindelijk duurder uit is, uiteraard bij een geheel vergelijkbare woning. Dat laatste zeg ik er maar bij, want het overgrote deel van de sociale huurwoningen is kleiner, heeft een mindere uitrusting, heeft een minder goede locatie dan koopwoningen.

Je zou zeggen: naar koopwoningen is er vraag, dus waarom worden ze niet genoeg gebouwd? Dat is een kwestie van marktwerking. Door het tekort is de vraagprijs hoog. Projectontwikkelaars die nieuwe koopwoningen bouwen pakken de winst en houden die woningen ook niet goedkoop. Iedereen die al een koopwoning heeft, maar ook makelaars en projectontwikkelaars, hebben belang bij een hoge prijs en dus bij het vasthouden van schaarste. Het is dus een probleem voor de nieuwe toetreders, want wie eenmaal in een koopwoning zit, heeft verder geen last van de gestegen marktprijs.

Eind jaren ’60 van de vorige eeuw is ingevoerd dat de hypotheekrente afgetrokken kon worden van het belastbaar inkomen. Hoe meer betaalde rente, hoe meer belastingaftrek! Dat was een stimulans voor het eigen woningbezit, een wens bij de confessionele partijen en de VVD. In die tijd gingen progressieve partijen, zoals de PvdA, nog voluit voor (sociale) huurwoningen en de huurders. Toen het eigen woningbezit toenam en de middeninkomens dominant werden in de bevolking (en dus bij het electoraat), werd ook die partij voorstander van eigen woningbezit. De aftrekbaarheid van hypotheekrente heeft helaas een opdrijvend effect gehad op de prijs van koopwoningen. Dat vergroot de starheid van het systeem, want je jaagt iedereen tegen je in het harnas als je er een einde aan wilt maken. En door die hoge prijs stagneert die markt. Men zit gevangen in de eigen ‘logica’.

Dan de huurmarkt. Die kun je verdelen in de sociale huurwoningen en de ‘overige huurwoningen’, die laatste vooral in bezit van commerciële verhuurders.
De woningcorporaties zijn eigenaar van de sociale huurwoningen. Woningcorporaties komen voort uit de Woningwet, hebben geen winstoogmerk en richten zich op de verhuur van sociale huurwoningen. Al jaren stagneert het aantal sociale huurwoningen op ruim 2 miljoen. Het CBS noteerde in 2019 een bezit van de corporaties van 2.295.414 woningen, maar dat zijn niet alleen sociale huurwoningen: een deel zit in de ‘vrije sector’. Hoewel er al 25 jaar geen subsidie gaat naar de woningcorporaties, denken veel mensen, maar helaas ook veel journalisten en politici, dat het wel zo is. En dus denken ze dat ze de baas kunnen spelen over de woningcorporaties en allerlei regeltjes kunnen bedenken. Meer nog, om ze extra belasting te laten betalen (de verhuurdersheffing), een absurde en buitengewoon schadelijke heffing. Resultaat: woningcorporaties bouwen al jaren veel te weinig nieuwe woningen. Ze lijden er namelijk flink verlies op en uit wiens zak moet dat betaald worden? Uit de zak van de zittende huurders.

Vooral in de Randstad en de grote steden buiten de Randstad zijn de koopwoningen duur, maar krijg je alleen een sociale huurwoning als je een inkomen beneden ongeveer modaal hebt. Rampzalig voor de mensen met een huishoudinkomen tussen modaal en twee maal modaal. Je kunt niet kopen en je mag niet huren. Voor die categorie is er de vrije huur, maar die sector is niet groot en de huren hoog. Woningcorporaties bouwden vroeger ook in die categorie, met redelijke huren want ze mogen geen winst maken. Maar nu mogen ze dat soort woningen niet meer bouwen.

Er valt nog veel meer over te vertellen, maar wat duidelijk is: alle regeltjes, fiscale grappen en wat je nog meer kunt bedenken, dat moet allemaal tegen het licht gehouden worden en de absurde onderdelen moeten er subiet uit. Anders wordt het nooit wat met de woningmarkt en blijft iedereen klagen.

Ik had beloofd te eindigen met de verzuchting, dat de Nederlandse overheid er al jaren niets van bakt en dat het mijn vertrouwen in de kwaliteit van de politici en de politieke besluitvorming bepaald geen impuls heeft gegeven. Waarvan acte.

--------
Het plaatje is van Freek de Vries Lentsch
© 2020 Arie de Jong
powered by CJ2