archiefvorig nr.lopend nr.

Bezigheden > Recht en onrecht delen printen terug
Pas op met bedrijfsruimte huren Henk Bergman

0306 BZ Recht
Het is weer in: voor jezelf beginnen. Best mogelijk dat nog heel wat startende ondernemers op hun zolderkamer beginnen. Maar als hun nering ook maar enigszins levensvatbaar blijkt zullen ze al gauw omzien naar een passende bedrijfsruimte buitenshuis. Leuk en spannend natuurlijk, maar het is wel oppassen geblazen. De ervaring leert dat een kwart van de contracten voor het huren van bedrijfsruimte tot problemen leidt. Een groot deel daarvan is terug te voeren op één oorzaak: een onduidelijke of multi-interpretabele formulering in de huurovereenkomst. Of minstens zo erg: helemaal geen regeling.

In huurrecht gespecialiseerde advocaten krijgen regelmatig bezoek van vertwijfelde ondernemers die zonder dat ze het beseffen een huurcontract voor een bedrijfsruimte blijken te hebben afgesloten. Ze hebben dan bij een makelaar hun belangstelling voor een bepaald pand of een deel daarvan naar voren gebracht en die heeft gereageerd met de mededeling dat ze eerst een intentieverklaring moeten tekenen. Dat woord – intentieverklaring – staat ook duidelijk op de papieren die ze toegestuurd krijgen. Maar het blijkt vaak gewoon een regelrechte huurovereenkomst te zijn, waaraan je – als je tekent – juridisch gebonden bent. Dat is dus les één voor een huurder: teken nooit wat voordat je er helemaal zeker van bent dat je het ook wilt tekenen. Vraag om een concept-huurovereenkomst en leg die voor aan je advocaat. Dan kun je je heel wat ellende besparen.

Verhuurders bedienen zich bij voorkeur van een huurcontract dat is gebaseerd op het zogenoemde ROZ-model – of iets wat daar op lijkt. De contracten worden veelal opgesteld door hun makelaar. Ze hebben twee essentiële tekortkomingen. In de eerste plaats is zo’n contract nooit op maat. Het is standaard en sluit daarom niet aan bij het object waar het in dit bepaalde geval om gaat. Zo maakt het nogal wat verschil of je een ruimte in een pand uit de jaren dertig huurt of in een hypermodern kantoorgebouw. Daarnaast bevat het contract vaak juridische onjuistheden en kan het voorkomen dat bepaalde regels – bijvoorbeeld over servicekosten – niet zijn opgenomen. Het ROZ-model is erg verhuurdersvriendelijk – en daar moet je als huurder op bedacht zijn.

Huurders bewijzen zichzelf een dienst als ze over alle zaken die hun positie raken in het huurcontract expliciete afspraken maken. Stel je huurt een winkel in een winkelcentrum in aanbouw. Dan moet je er zeker van zijn dat de directe omgeving niet jarenlang een puinhoop blijft, waardoor de klanten het laten afweten. Daarover kun je in je huurcontract een regeling treffen. Hetzelfde geldt voor de vraag wie in bijvoorbeeld een verzamelgebouw moet zorgen voor de zogenoemde gebruiksvergunning. Diegene loopt mogelijk aansprakelijkheidsrisico als er brand uitbreekt in het pand.

Binnen het huurrecht voor bedrijfsruimten gelden twee wettelijke regimes: één voor middenstandsbedrijfsruimten en één voor alle ‘overige’ bedrijfsruimten. In vakkringen staan ze bekend als resp. het 290- en het 230a-regime (verwijzend naar de betreffende artikelen in boek 7 van het BW). Onder het begrip ‘middenstandsbedrijfsruimte’ vallen onder meer winkels, horeca-ondernemingen, afhaal- en besteldiensten en ambachtsbedrijven. Beide regimes kennen hun eigen regels. Het 290-regime bevat veel semi-dwingend recht. Dat wil zeggen: je mag ervan afwijken, als het maar niet ten nadele van de huurder is. Het 230a-regime bestaat uit veel regelend recht. Je mag iets anders afspreken, ook als dat in het nadeel van de huurder is. In de praktijk gebeurt dat op grote schaal, mede dankzij het ROZ-model.

Er worden nogal eens fouten gemaakt bij de keuze van het juiste regime. Dan wordt bijvoorbeeld een contract dat bedoeld is voor kantoorruimte gebruikt voor middenstandsbedrijfsruimte. Dat kan vooral voor de verhuurder heel nadelig uitpakken, want de wettelijke bescherming voor de huurder bij het 290-regime is op een aantal punten – bijvoorbeeld bij het opzeggen van de huur en wat betreft de huurperiode – veel sterker dan bij het 230a-regime. De kans op nietige bepalingen is dan ook levensgroot.
 
Als belangrijke vernieuwing is enkele jaren geleden in het Burgerlijk Wetboek de zogenoemde gebrekenregeling ingevoerd. Kort gezegd houdt die in dat alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek vormen. In beginsel is de verhuurder tot herstel van een gebrek verplicht als de huurder daarom vraagt. Laat de verhuurder dat na dan mag de huurder het gebrek zelf herstellen en de (redelijke) kosten daarvan verrekenen met de huurprijs. Daarnaast is de verhuurder in beginsel verplicht tot schadevergoeding en kan de huurder vermindering van de huurprijs vorderen als het gebrek heeft geleid tot vermindering van het huurgenot.

De gebrekenregeling kan gerust getypeerd worden als ‘behoorlijk in het nadeel van de verhuurders’. Die beijveren zich dan ook om de werking ervan in te perken. Zo kunnen ze het begrip gebrek herdefiniëren, bestaande omstandigheden als gebrek uitsluiten of in het contract opnemen dat ze niet aansprakelijk zijn voor de gevolgen van gebreken die ontstaan na het aangaan van de huur of die ze bij het sluiten van de huurovereenkomst niet kenden. Maar deze mogelijkheden tot exoneratie – uitsluiting dus – hebben wel een grens. Verhuurders kunnen hun aansprakelijkheid niet terugbrengen tot nul. In elk geval blijven ze aansprakelijk als er aan hun kant sprake is van ernstige nalatigheid of grove schuld.
 
Het uitgangspunt van het huurrecht is dat de huurder wordt beschermd. Dat geldt voor het hele huurrecht, dus zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte. Verhuurders zullen proberen de beschermende werking in te perken. Als huurder moet je daar altijd op bedacht zijn.
 
*************************************


© 2006 Henk Bergman meer Henk Bergman - meer "Recht en onrecht"
Bezigheden > Recht en onrecht
Pas op met bedrijfsruimte huren Henk Bergman
0306 BZ Recht
Het is weer in: voor jezelf beginnen. Best mogelijk dat nog heel wat startende ondernemers op hun zolderkamer beginnen. Maar als hun nering ook maar enigszins levensvatbaar blijkt zullen ze al gauw omzien naar een passende bedrijfsruimte buitenshuis. Leuk en spannend natuurlijk, maar het is wel oppassen geblazen. De ervaring leert dat een kwart van de contracten voor het huren van bedrijfsruimte tot problemen leidt. Een groot deel daarvan is terug te voeren op één oorzaak: een onduidelijke of multi-interpretabele formulering in de huurovereenkomst. Of minstens zo erg: helemaal geen regeling.

In huurrecht gespecialiseerde advocaten krijgen regelmatig bezoek van vertwijfelde ondernemers die zonder dat ze het beseffen een huurcontract voor een bedrijfsruimte blijken te hebben afgesloten. Ze hebben dan bij een makelaar hun belangstelling voor een bepaald pand of een deel daarvan naar voren gebracht en die heeft gereageerd met de mededeling dat ze eerst een intentieverklaring moeten tekenen. Dat woord – intentieverklaring – staat ook duidelijk op de papieren die ze toegestuurd krijgen. Maar het blijkt vaak gewoon een regelrechte huurovereenkomst te zijn, waaraan je – als je tekent – juridisch gebonden bent. Dat is dus les één voor een huurder: teken nooit wat voordat je er helemaal zeker van bent dat je het ook wilt tekenen. Vraag om een concept-huurovereenkomst en leg die voor aan je advocaat. Dan kun je je heel wat ellende besparen.

Verhuurders bedienen zich bij voorkeur van een huurcontract dat is gebaseerd op het zogenoemde ROZ-model – of iets wat daar op lijkt. De contracten worden veelal opgesteld door hun makelaar. Ze hebben twee essentiële tekortkomingen. In de eerste plaats is zo’n contract nooit op maat. Het is standaard en sluit daarom niet aan bij het object waar het in dit bepaalde geval om gaat. Zo maakt het nogal wat verschil of je een ruimte in een pand uit de jaren dertig huurt of in een hypermodern kantoorgebouw. Daarnaast bevat het contract vaak juridische onjuistheden en kan het voorkomen dat bepaalde regels – bijvoorbeeld over servicekosten – niet zijn opgenomen. Het ROZ-model is erg verhuurdersvriendelijk – en daar moet je als huurder op bedacht zijn.

Huurders bewijzen zichzelf een dienst als ze over alle zaken die hun positie raken in het huurcontract expliciete afspraken maken. Stel je huurt een winkel in een winkelcentrum in aanbouw. Dan moet je er zeker van zijn dat de directe omgeving niet jarenlang een puinhoop blijft, waardoor de klanten het laten afweten. Daarover kun je in je huurcontract een regeling treffen. Hetzelfde geldt voor de vraag wie in bijvoorbeeld een verzamelgebouw moet zorgen voor de zogenoemde gebruiksvergunning. Diegene loopt mogelijk aansprakelijkheidsrisico als er brand uitbreekt in het pand.

Binnen het huurrecht voor bedrijfsruimten gelden twee wettelijke regimes: één voor middenstandsbedrijfsruimten en één voor alle ‘overige’ bedrijfsruimten. In vakkringen staan ze bekend als resp. het 290- en het 230a-regime (verwijzend naar de betreffende artikelen in boek 7 van het BW). Onder het begrip ‘middenstandsbedrijfsruimte’ vallen onder meer winkels, horeca-ondernemingen, afhaal- en besteldiensten en ambachtsbedrijven. Beide regimes kennen hun eigen regels. Het 290-regime bevat veel semi-dwingend recht. Dat wil zeggen: je mag ervan afwijken, als het maar niet ten nadele van de huurder is. Het 230a-regime bestaat uit veel regelend recht. Je mag iets anders afspreken, ook als dat in het nadeel van de huurder is. In de praktijk gebeurt dat op grote schaal, mede dankzij het ROZ-model.

Er worden nogal eens fouten gemaakt bij de keuze van het juiste regime. Dan wordt bijvoorbeeld een contract dat bedoeld is voor kantoorruimte gebruikt voor middenstandsbedrijfsruimte. Dat kan vooral voor de verhuurder heel nadelig uitpakken, want de wettelijke bescherming voor de huurder bij het 290-regime is op een aantal punten – bijvoorbeeld bij het opzeggen van de huur en wat betreft de huurperiode – veel sterker dan bij het 230a-regime. De kans op nietige bepalingen is dan ook levensgroot.
 
Als belangrijke vernieuwing is enkele jaren geleden in het Burgerlijk Wetboek de zogenoemde gebrekenregeling ingevoerd. Kort gezegd houdt die in dat alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek vormen. In beginsel is de verhuurder tot herstel van een gebrek verplicht als de huurder daarom vraagt. Laat de verhuurder dat na dan mag de huurder het gebrek zelf herstellen en de (redelijke) kosten daarvan verrekenen met de huurprijs. Daarnaast is de verhuurder in beginsel verplicht tot schadevergoeding en kan de huurder vermindering van de huurprijs vorderen als het gebrek heeft geleid tot vermindering van het huurgenot.

De gebrekenregeling kan gerust getypeerd worden als ‘behoorlijk in het nadeel van de verhuurders’. Die beijveren zich dan ook om de werking ervan in te perken. Zo kunnen ze het begrip gebrek herdefiniëren, bestaande omstandigheden als gebrek uitsluiten of in het contract opnemen dat ze niet aansprakelijk zijn voor de gevolgen van gebreken die ontstaan na het aangaan van de huur of die ze bij het sluiten van de huurovereenkomst niet kenden. Maar deze mogelijkheden tot exoneratie – uitsluiting dus – hebben wel een grens. Verhuurders kunnen hun aansprakelijkheid niet terugbrengen tot nul. In elk geval blijven ze aansprakelijk als er aan hun kant sprake is van ernstige nalatigheid of grove schuld.
 
Het uitgangspunt van het huurrecht is dat de huurder wordt beschermd. Dat geldt voor het hele huurrecht, dus zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte. Verhuurders zullen proberen de beschermende werking in te perken. Als huurder moet je daar altijd op bedacht zijn.
 
*************************************
© 2006 Henk Bergman
powered by CJ2