archiefvorig nr.lopend nr.

Bezigheden > Klussen delen printen terug
Ruimte scheppen Beer Meijer

0115 Dat leuke tuinhuisje
In Hoofddorp, zo hoorde ik een dezer dagen in het nieuws, is er eindelijk een begin mee gemaakt. Het nieuws-item wordt gebracht alsof in Hoofddorp de victorie begint. Welke victorie, hoor ik u denken. Welnu, men heeft daar bedacht dat je het probleem van de woningnood voor starters gedeeltelijk kan oplossen door het te koppelen aan een ander probleem, de leegstand van kantoorruimte. Nu ligt Hoofddorp in een uiterst dynamisch gebied, vlak bij Schiphol, er werd en wordt enorm veel gebouwd voor een wellicht wat overschatte markt en zo staat daar inmiddels meer dan twintig procent van alle kantoorruimte leeg.
Dat zal ook nog wel even zo blijven, want voor dat deel van het bedrijfsleven dat het betalen kan, en waar de markt zich dus op richt, is alleen het allernieuwste en allerbeste goed genoeg. Hoogwaardigheid is het sleutelwoord. Dat intussen iets minder hoogwaardige kantoren al verouderd zijn voordat de cement goed en wel is uitgehard, het zij zo. Kennelijk begint de last van de leegstand sommige kantoorexploitanten in Hoofddorp zodanig op te breken dat ze eieren voor hun geld willen kiezen, hun investering versneld afschrijven en de lege gebouwen voor minder van de hand doen.
Nu de kopers nog. Die liggen uiteraard niet voor het oprapen, want een gedegen kapitalistisch beginsel leert dat je je met geen enkele aktiviteit moet inlaten tenzij je er aan kunt verdienen, en ombouw tot woningen is ingewikkeld, duur en aan allerlei normen en regels, vergunningen en ontheffingen en weet ik wat al niet meer gebonden. Dus ook de gemeente heeft zich creatief en welwillend op moeten stellen, maar Hoofddorp krijgt nu een handvol betaalbare kleine woningen voor starters en raakt wat overbodige kantoorruimte kwijt. Victorie is het misschien niet, een klein lichtpuntje wel.
 
Landelijk gesproken staat er om en nabij de zes procent van alle kantoorruimte leeg, procentueel heel wat minder dan die twintig in Hoofddorp, maar het gaat wel over enige miljoenen vierkante meters. En lukt het in enkele gevallen nog, vooral op toplokaties, om gedateerde kantoorgebouwen tot op het dragende betonskelet 'schoon te slopen' en er daarna ‘nieuwe’ gebouwen van te maken, meestal lukt dat niet. Helemaal slopen dan maar….. maar is dat niet het kind met het badwater weggooien? Men lijkt er nog niet uit te zijn, dus blijft alles nog even bij het oude. Leegstand dus.
We kennen in Nederland al een vrij lange traditie van gekraakte bedrijfsgebouwen. Vooral in de jaren zeventig en tachtig was Amsterdam vermaard om z’n kraakbeweging. In die kring waren ook bedrijfspanden in trek: oude schoolgebouwen, pakhuizen, loodsen, en een enkel kantoorgebouw. Veel van die kraakobjecten zijn daarna door de gemeente opgekocht, sober opgeknapt en aan de krakers verhuurd, wat nog een hoop commotie gaf omdat in deze deals héél veel overheidsgeld is gaan zitten. De meeste krakers waren er sindsdien natuurlijk niet meer weg te branden. Velen leiden – intussen aardig aan hun pensioen of VUT toe – er een wat suffig alternatief bestaan. Wijs geworden door deze toeschietelijke gulheid of hoe zullen we het noemen, biedt de gemeente nu in aanmerking komende gebouwen of delen daarvan, wanneer ze leeg komen, in strikt tijdelijke huur aan als ateliers voor kunstenaars annex kraakverschrikkers. Grootstedelijke kunstnomaden zijn er tegenwoordig heel wat.
 
In dezelfde tijd zijn in Amsterdams westelijke haven aan het IJ met meer of minder medeweten van de gemeente een paar grote pakhuizen gekraakt, aangepakt en in goede – informele – samenspraak met bouw- en woningtoezicht en brandweer omgetoverd tot nu nog steeds heel goed funktionerende bedrijfsverzamelgebouwen.
Fout gaan kan het ook: op loopafstand van de genoemde werkgebouwen zette de gemeente zelf in een enorme havenloods aan het IJ een zo geheten Oosterse markt op. De hal werd bouwtechnisch opgewaardeerd zodat de verwachtte duizenden bezoekers zich geen zorgen zouden behoeven te maken over brandveiligheid, vluchtwegen, instortingsgevaar, etcetera. Geen overbodige luxe, zoals we nu zien na een winter vol ingestorte daken ten gevolge van een beetje sneeuw. Maar daar bleef het niet bij. Er werden luxe permanente winkeltjes ingebouwd, die door de zorgvuldig uitverkoren allochtone winkeliers voor een langere periode dienden te worden gehuurd voor een heel eigentijdse huursom. Ondanks het feit dat het er hartstikke leuk was werden de verwachte omzetten niet gehaald, kon men het oplopende verlies niet lang genoeg dragen, bleken de garanties van de gemeente gebakken lucht te zijn en mislukte het projekt snel en volledig.
 
Ik heb zelf enige ervaring op dit gebied. Toen werkgebouw ’t Veem, één van de genoemde pakhuizen in de westelijke haven, in 1982 werd gekraakt, was ik al snel van de partij. Door een klant wegwijs gemaakt, meldde ik me aan bij een 'nieuwkomerskommissie' die me beoordeelde op geschiktheid als medekraker en toekomstige bedrijfsmatige medegebruiker van het gebouw. M’n oude kelder-werkplaatsje lag in een saneringsbuurt en werd gesloopt, dus ik moest wel. En wat een geluk: er werd me een plek in het gebouw van plusminus honderd vierkante meter toegewezen, logisch passend in het stramien van de bestaande bebouwing. Een krijtstreep op de grond op de plaats van de buitenwand. Voorgeschreven bouwmaterialen. Stenen muren, voldoende brandvrije deuren, gekeurd gas, water en electra, brandblussers, en geen brandbare rotzooi op de gang. Dus hup, aan de slag, bouwen en nog eens bouwen, terwijl het werk voor klanten gewoon doorging. Dat was het zo’n beetje. De rest was hobby, van goedbedoelde evaluerings-drang tot bijna exhibitionistische egotripperij rond het project. Zo ging dat toen, maar de tijden zijn veranderd. Het Veem ook. Toen een werkelijk betaalbare startplek voor beginnende bedrijfjes met weinig kapitaal maar ook weinig te verliezen. Nu een doelmatig werkend, sober werkgebouw met weinig franje en net genoeg sociale samenhang tussen de gebruikers.

Terug naar de leegstand. Als ik al dagdroom dan wel pieker over hoe je met een deel van die – volgens vele deskundigen onherroepelijk – lege ruimte iets zinnigers kan doen dan slopen, zie ik allerlei heel verschillende beelden voor me. In een grote stad als Istanbul wordt vrijwel elke plek onder een viadukt of verhoogde weg ingevuld door eenvoudige bouwsels, winkeltjes, eettentjes; zelfs looptunnels onder wegen door, bij ons soms gesloten wegens onveiligheid, worden vaak omgetoverd tot een kleine lokale markt. Toeristisch misschien, maar niet alleen dat. Dichter bij, in Amsterdam-West, vlak bij het aan de Ring gelegen Fashion-Centre, is op de begane grond onder een grote woontoren een veel eenvoudiger confectiecentrum gevestigd. Allemaal groothandels, een enkele Nederlandse, de meeste Pakistaans, Indiaas, Turks, Libanees; de dure jongens met etalages aan de straat, de eenvoudigen meer achter in de 'kashba'. Piet Blom, de architekt die jaren geleden een Nederlandse kashba ontwierp, bedoeld voor Amsterdam, terechtgekomen in Hengelo, zou er jaloers op kunnen zijn.
 
Weer een heel ander beeld, nog kort geleden op de televisie. Van oorsprong Somalische Nederlanders, vele jaren geleden hier naartoe gekomen, hier goed opgeleid en ingeburgerd, vinden toch moeilijk werk, trekken, bruisend van energie, de stoute schoenen aan en verkassen naar Engeland, wat binnen de EU nauwelijks echte problemen geeft. Komen daar in een stedelijke omgeving moeiteloos van de grond met eigen bedrijvigheid, diensten, winkeltjes. Ze voelen zich desgevraagd nog steeds Nederlander, verkopen succesvol Nederlandse produkten aan Engelsen. Kan je nagaan!
De laatste jaren is het merendeel van de starters die zich inschrijven bij de Kamers van Koophandel afkomstig uit allochtone kring. Velen van hen snakken natuurlijk naar betaalbare ruimte voor werk. Van authenticiteitshersteller (mental coach in eigentijdser bewoording) tot rijwielhersteller, van gebedsgenezer tot autoonderdelenverkoper, gouden-schaar-kleermaker of kleingrutter met extra lange openingstijden, allemaal zouden ze blij zijn met iets minder hoogwaardige woon/werkruimte. En dan hebben we het nog niet eens over buurt-sportscholen, kindercreches, naschoolse opvang, vrijwilligerswerk voor ouderen en andere minderheidsgroepen en ga zo maar door.

De schrijver Ohran Pamuk, recentelijk zeer in het nieuws door z’n uitspraken over de Armeense kwestie, schrijft in z’n boek Istanbul, herinneringen en de stad: '…de snelste manier om je te bevrijden van de weemoed het restant te zijn van een machtig rijk, is om je in het geheel niet te bekommeren om de historische bouwwerken en zelfs geen enkele aandacht te schenken aan de namen van de gebouwen en de architectonische kenmerken die hen van elkaar onderscheiden. Dat is wat de Istanbulers doen, nog een handje geholpen door armoede en onwetendheid. Zo zijn ze volkomen onverschillig voor de idee van ‘geschiedenis’, behandelen ze historische bouwwerken alsof ze er niet staan, wrikken dus stenen uit de stadsmuren om die voor hun eigen bouwwerkzaamheden te gebruiken en deinzen er niet voor terug de stadswallen met beton te restaureren.'
 
Gebrek aan voorkomendheid. Zonde. Zo behandelen wij in Nederland onze monumentale omgeving (nog) niet. Zeker, alertheid is geboden met de huidige drang om overal markt- werking heilig te verklaren. Maar met laagwaardige kantoorgebouwen hoeven we echt niet zo voorkomend te zijn. De nu leegstaande 'buffervoorraad' zou juist een gunstig effect moeten hebben op de verhouding tussen vraag en aanbod en een flexibeler prijsvorming. Dat willen de aanbieders van kantoorruimte kennelijk niet graag. Ze slopen liever om de prijs hoog te houden. We hebben net verkiezingen achter de rug. Naast het opnieuw uitmelken van veiligheid waren wonen en werken hot issues. Wellicht een rol voor de lokale overheid ten gunste van hen die ruimte zoeken? Wie het weet mag het zeggen.


 

 


© 2006 Beer Meijer meer Beer Meijer - meer "Klussen"
Bezigheden > Klussen
Ruimte scheppen Beer Meijer
0115 Dat leuke tuinhuisje
In Hoofddorp, zo hoorde ik een dezer dagen in het nieuws, is er eindelijk een begin mee gemaakt. Het nieuws-item wordt gebracht alsof in Hoofddorp de victorie begint. Welke victorie, hoor ik u denken. Welnu, men heeft daar bedacht dat je het probleem van de woningnood voor starters gedeeltelijk kan oplossen door het te koppelen aan een ander probleem, de leegstand van kantoorruimte. Nu ligt Hoofddorp in een uiterst dynamisch gebied, vlak bij Schiphol, er werd en wordt enorm veel gebouwd voor een wellicht wat overschatte markt en zo staat daar inmiddels meer dan twintig procent van alle kantoorruimte leeg.
Dat zal ook nog wel even zo blijven, want voor dat deel van het bedrijfsleven dat het betalen kan, en waar de markt zich dus op richt, is alleen het allernieuwste en allerbeste goed genoeg. Hoogwaardigheid is het sleutelwoord. Dat intussen iets minder hoogwaardige kantoren al verouderd zijn voordat de cement goed en wel is uitgehard, het zij zo. Kennelijk begint de last van de leegstand sommige kantoorexploitanten in Hoofddorp zodanig op te breken dat ze eieren voor hun geld willen kiezen, hun investering versneld afschrijven en de lege gebouwen voor minder van de hand doen.
Nu de kopers nog. Die liggen uiteraard niet voor het oprapen, want een gedegen kapitalistisch beginsel leert dat je je met geen enkele aktiviteit moet inlaten tenzij je er aan kunt verdienen, en ombouw tot woningen is ingewikkeld, duur en aan allerlei normen en regels, vergunningen en ontheffingen en weet ik wat al niet meer gebonden. Dus ook de gemeente heeft zich creatief en welwillend op moeten stellen, maar Hoofddorp krijgt nu een handvol betaalbare kleine woningen voor starters en raakt wat overbodige kantoorruimte kwijt. Victorie is het misschien niet, een klein lichtpuntje wel.
 
Landelijk gesproken staat er om en nabij de zes procent van alle kantoorruimte leeg, procentueel heel wat minder dan die twintig in Hoofddorp, maar het gaat wel over enige miljoenen vierkante meters. En lukt het in enkele gevallen nog, vooral op toplokaties, om gedateerde kantoorgebouwen tot op het dragende betonskelet 'schoon te slopen' en er daarna ‘nieuwe’ gebouwen van te maken, meestal lukt dat niet. Helemaal slopen dan maar….. maar is dat niet het kind met het badwater weggooien? Men lijkt er nog niet uit te zijn, dus blijft alles nog even bij het oude. Leegstand dus.
We kennen in Nederland al een vrij lange traditie van gekraakte bedrijfsgebouwen. Vooral in de jaren zeventig en tachtig was Amsterdam vermaard om z’n kraakbeweging. In die kring waren ook bedrijfspanden in trek: oude schoolgebouwen, pakhuizen, loodsen, en een enkel kantoorgebouw. Veel van die kraakobjecten zijn daarna door de gemeente opgekocht, sober opgeknapt en aan de krakers verhuurd, wat nog een hoop commotie gaf omdat in deze deals héél veel overheidsgeld is gaan zitten. De meeste krakers waren er sindsdien natuurlijk niet meer weg te branden. Velen leiden – intussen aardig aan hun pensioen of VUT toe – er een wat suffig alternatief bestaan. Wijs geworden door deze toeschietelijke gulheid of hoe zullen we het noemen, biedt de gemeente nu in aanmerking komende gebouwen of delen daarvan, wanneer ze leeg komen, in strikt tijdelijke huur aan als ateliers voor kunstenaars annex kraakverschrikkers. Grootstedelijke kunstnomaden zijn er tegenwoordig heel wat.
 
In dezelfde tijd zijn in Amsterdams westelijke haven aan het IJ met meer of minder medeweten van de gemeente een paar grote pakhuizen gekraakt, aangepakt en in goede – informele – samenspraak met bouw- en woningtoezicht en brandweer omgetoverd tot nu nog steeds heel goed funktionerende bedrijfsverzamelgebouwen.
Fout gaan kan het ook: op loopafstand van de genoemde werkgebouwen zette de gemeente zelf in een enorme havenloods aan het IJ een zo geheten Oosterse markt op. De hal werd bouwtechnisch opgewaardeerd zodat de verwachtte duizenden bezoekers zich geen zorgen zouden behoeven te maken over brandveiligheid, vluchtwegen, instortingsgevaar, etcetera. Geen overbodige luxe, zoals we nu zien na een winter vol ingestorte daken ten gevolge van een beetje sneeuw. Maar daar bleef het niet bij. Er werden luxe permanente winkeltjes ingebouwd, die door de zorgvuldig uitverkoren allochtone winkeliers voor een langere periode dienden te worden gehuurd voor een heel eigentijdse huursom. Ondanks het feit dat het er hartstikke leuk was werden de verwachte omzetten niet gehaald, kon men het oplopende verlies niet lang genoeg dragen, bleken de garanties van de gemeente gebakken lucht te zijn en mislukte het projekt snel en volledig.
 
Ik heb zelf enige ervaring op dit gebied. Toen werkgebouw ’t Veem, één van de genoemde pakhuizen in de westelijke haven, in 1982 werd gekraakt, was ik al snel van de partij. Door een klant wegwijs gemaakt, meldde ik me aan bij een 'nieuwkomerskommissie' die me beoordeelde op geschiktheid als medekraker en toekomstige bedrijfsmatige medegebruiker van het gebouw. M’n oude kelder-werkplaatsje lag in een saneringsbuurt en werd gesloopt, dus ik moest wel. En wat een geluk: er werd me een plek in het gebouw van plusminus honderd vierkante meter toegewezen, logisch passend in het stramien van de bestaande bebouwing. Een krijtstreep op de grond op de plaats van de buitenwand. Voorgeschreven bouwmaterialen. Stenen muren, voldoende brandvrije deuren, gekeurd gas, water en electra, brandblussers, en geen brandbare rotzooi op de gang. Dus hup, aan de slag, bouwen en nog eens bouwen, terwijl het werk voor klanten gewoon doorging. Dat was het zo’n beetje. De rest was hobby, van goedbedoelde evaluerings-drang tot bijna exhibitionistische egotripperij rond het project. Zo ging dat toen, maar de tijden zijn veranderd. Het Veem ook. Toen een werkelijk betaalbare startplek voor beginnende bedrijfjes met weinig kapitaal maar ook weinig te verliezen. Nu een doelmatig werkend, sober werkgebouw met weinig franje en net genoeg sociale samenhang tussen de gebruikers.

Terug naar de leegstand. Als ik al dagdroom dan wel pieker over hoe je met een deel van die – volgens vele deskundigen onherroepelijk – lege ruimte iets zinnigers kan doen dan slopen, zie ik allerlei heel verschillende beelden voor me. In een grote stad als Istanbul wordt vrijwel elke plek onder een viadukt of verhoogde weg ingevuld door eenvoudige bouwsels, winkeltjes, eettentjes; zelfs looptunnels onder wegen door, bij ons soms gesloten wegens onveiligheid, worden vaak omgetoverd tot een kleine lokale markt. Toeristisch misschien, maar niet alleen dat. Dichter bij, in Amsterdam-West, vlak bij het aan de Ring gelegen Fashion-Centre, is op de begane grond onder een grote woontoren een veel eenvoudiger confectiecentrum gevestigd. Allemaal groothandels, een enkele Nederlandse, de meeste Pakistaans, Indiaas, Turks, Libanees; de dure jongens met etalages aan de straat, de eenvoudigen meer achter in de 'kashba'. Piet Blom, de architekt die jaren geleden een Nederlandse kashba ontwierp, bedoeld voor Amsterdam, terechtgekomen in Hengelo, zou er jaloers op kunnen zijn.
 
Weer een heel ander beeld, nog kort geleden op de televisie. Van oorsprong Somalische Nederlanders, vele jaren geleden hier naartoe gekomen, hier goed opgeleid en ingeburgerd, vinden toch moeilijk werk, trekken, bruisend van energie, de stoute schoenen aan en verkassen naar Engeland, wat binnen de EU nauwelijks echte problemen geeft. Komen daar in een stedelijke omgeving moeiteloos van de grond met eigen bedrijvigheid, diensten, winkeltjes. Ze voelen zich desgevraagd nog steeds Nederlander, verkopen succesvol Nederlandse produkten aan Engelsen. Kan je nagaan!
De laatste jaren is het merendeel van de starters die zich inschrijven bij de Kamers van Koophandel afkomstig uit allochtone kring. Velen van hen snakken natuurlijk naar betaalbare ruimte voor werk. Van authenticiteitshersteller (mental coach in eigentijdser bewoording) tot rijwielhersteller, van gebedsgenezer tot autoonderdelenverkoper, gouden-schaar-kleermaker of kleingrutter met extra lange openingstijden, allemaal zouden ze blij zijn met iets minder hoogwaardige woon/werkruimte. En dan hebben we het nog niet eens over buurt-sportscholen, kindercreches, naschoolse opvang, vrijwilligerswerk voor ouderen en andere minderheidsgroepen en ga zo maar door.

De schrijver Ohran Pamuk, recentelijk zeer in het nieuws door z’n uitspraken over de Armeense kwestie, schrijft in z’n boek Istanbul, herinneringen en de stad: '…de snelste manier om je te bevrijden van de weemoed het restant te zijn van een machtig rijk, is om je in het geheel niet te bekommeren om de historische bouwwerken en zelfs geen enkele aandacht te schenken aan de namen van de gebouwen en de architectonische kenmerken die hen van elkaar onderscheiden. Dat is wat de Istanbulers doen, nog een handje geholpen door armoede en onwetendheid. Zo zijn ze volkomen onverschillig voor de idee van ‘geschiedenis’, behandelen ze historische bouwwerken alsof ze er niet staan, wrikken dus stenen uit de stadsmuren om die voor hun eigen bouwwerkzaamheden te gebruiken en deinzen er niet voor terug de stadswallen met beton te restaureren.'
 
Gebrek aan voorkomendheid. Zonde. Zo behandelen wij in Nederland onze monumentale omgeving (nog) niet. Zeker, alertheid is geboden met de huidige drang om overal markt- werking heilig te verklaren. Maar met laagwaardige kantoorgebouwen hoeven we echt niet zo voorkomend te zijn. De nu leegstaande 'buffervoorraad' zou juist een gunstig effect moeten hebben op de verhouding tussen vraag en aanbod en een flexibeler prijsvorming. Dat willen de aanbieders van kantoorruimte kennelijk niet graag. Ze slopen liever om de prijs hoog te houden. We hebben net verkiezingen achter de rug. Naast het opnieuw uitmelken van veiligheid waren wonen en werken hot issues. Wellicht een rol voor de lokale overheid ten gunste van hen die ruimte zoeken? Wie het weet mag het zeggen.


 

 
© 2006 Beer Meijer
powered by CJ2